深圳发布小产权房指导价？想太多！（附最全解读）
近日，深圳规土委发布了《深圳市房屋征收补偿基准价格》，其中最高价格为香蜜湖街道41200元/平，最低价格为南澳街道8400元/平。
经过各种报道渲染发酵，吃瓜群众被整得一脸懵逼：“以后小产权房都要按照这个指导价征收了？”“小产权这是要转正了？”“价格这么低钉子户要哭了？”
于是，憋不住的楼校长又要开始科普了。首先大家要先搞清楚以下三点：
1. 这个指导价是针对因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人补偿的活动。（即政府因公共利益征收房屋，跟一般开发商旧改基本没啥关系）
2. 文件对此类型房屋有明确的规定，主要是针对历史遗留违法建筑。（敲黑板：不是所有的小产权房都能叫历史遗留违法建筑，一般界限是2004年，下面有详细科普）
而据第一财经报道，接近深圳市规土委的相关负责人也表示，“把深圳市房屋征收补偿基准价格理解为给小产权房定价，是理解偏了，适用范围根本不同。”因此，可以确定的是这次定价与小产权房转正没有关系！
3.住宅房屋征收补偿有货币补偿和产权调换两种方式，因此并不是只能按照指导价赔钱。
针对以上内容，楼校长整理了大家最关心的4大问题解答，详细科普如下↓
从规土委的公告可看出，这份征收补偿基准价格是根据最新的试行征收补偿办法来规定的。（即2017年1月11日颁布的《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》（深圳市人民政府令第292号））
因此以下科普都是基于这个最新实施办法进行的，如需阅读办法全文，可点击阅读原文。
Q1
政府会在哪些情况下征收房屋？
总的来说，主要是出于公共利益的需要，如道路建设、公共配套等方面。以下是六种情形的详细规定：
1.国防和外交的需要；
2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要；
6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
因此这份价格表跟开发商旧改而进行的房屋征收，基本没啥关系。
Q2
哪类房屋会被划入征收范围？
根据规土委公告，这份征收补偿价格主要是针对历史遗留违法建筑：①曾是历史遗留违建但依法取得证书的住宅房屋，即有绿本的；②符合规定但未处理的住宅类历史遗留违法建筑。
此外，补偿还需根据评估价格扣减相应的地价及罚款。
该价格仅适用于我市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑，被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。
需要注意的是，并不是所有小产权房都能叫历史遗留违建（点击蓝字可查看小产权房科普）。针对历史遗留违法建筑，政府也有详细的规定，主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说，只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下：
农村城市化历史遗留违法建筑包括五类：
(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑;
(二)1999年3月5日之前所建的符合 “两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑;
(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑;
(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑;
(五)2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
同时，根据上述第二条规定，市政府确定的试点区域外的农村城市化历史遗留违法建筑，不纳入试点处理范畴;非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类历史遗留违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)不予处理确认。
Q3
被征收的房屋怎么赔偿？
从公示的征收补偿基准价格可看到，价格最高的是香蜜湖41200元/平，最低的是南澳最低8400元/平（拉到最后可查看各区域价格表）。虽然官方表示制定基准价是为了更接近于市场交易价，但对比目前市场真正的房价来说，似乎真是低得有点令人伤心。
不过根据规定，除了按照基准价格折算的货币补偿，还有产权调换的补偿方式，也可以两者相结合。但如果征收的是非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，只能实行货币补偿。
Q4
选择产权调换的房屋具体怎么补偿？
产权调换，主要是根据被征收房屋套内面积，政府提供相应的住宅进行调换，超出面积部分则按照评估价结算差价。简单来说，就是你被征收了100平的房子，政府则提供100平房子进行调换。
如果是以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，调换房屋的产权仍受相应限制。但只要符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
还有一点需要注意的是，产权调换只限于建筑面积480平以内的房子，超出部分给予货币补偿。
符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；
被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。
此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。
补偿价格及计算方式
以下为楼校长根据政府最新规定，整理的各类型房屋征收补偿规定。不管是有证还是没证的房子，以下都有详细的计算方式，大家各取所需~
各区补偿基准价格表
从以上科普可知，这个基准价格表只适用于政府征收类房屋，不关旧改小产权房的事儿。
那有没有什么参考意义呢？据自媒体朱罗纪解读，这个基准价格体系对于深圳小产权房改造也没有什么实际意义，因为小产权房改造使用的是市场定价。深圳的城市更新，是市场在决定价格，而不是政府制定的指导价决定。
各类非商品房货币补偿计算方式
点击查看大图
说明：1．本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经房地产登记、规划国土等相关部门和机构认定。
2．1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。
各类未经产权登记房屋的补偿方式
以上政策详细规定及表格均来源于深圳规土委官网
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